Der Beitrag Energieausweis – welchen brauche ich? erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es zwei verschiedene Varianten des Energieausweises: den Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis. Im Zuge des Verkaufs oder Vermietung einer Immobilie wird dieser gebraucht. Doch die Frage, die sich Hauseigentümer dann stellen, ist, welchen Energieausweis brauche ich? Dies hängt vom Baujahr der Immobilie sowie der Anzahl der Wohneinheiten ab. Am Ende dieses Blogbeitrags wissen Sie, welchen Energieausweis Sie brauchen und welche Informationen Sie hierfür benötigen.
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Grundsätzlich wird der Energieausweis spätestens dann gebraucht, wenn ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll, denn der potenzielle Mieter bzw. Käufer muss vor dem Abschluss des Vertrags die Energieeffizienz des Gebäudes kennen und über Maßnahmen informiert sein, die zur Verbesserung der Energieeffizienz notwendig sind.
Gleiches gilt unter Umständen bei einer Sanierung eines Objekts, wenn hierbei eine ingenieursmäßige Berechnung des Energiebedarfs erfolgt.
Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Bei Energieausweisen unterscheidet man zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen.
Der Energiebedarfsausweis berücksichtigt hierbei den Energiebedarf des Objekts. Maßgeblich hierfür sind die relevanten physikalischen Eigenschaften des Hauses. Hierzu zählen die Abmessungen sowie der Wärmedurchlasswiderstand der Gebäudehülle. Auch wird die Anlagentechnik (Heiz- und Lüftungsanlage bzw. die Verwendung erneuerbarer Energien) berücksichtigt. Beim Energiebedarfsausweis wird nicht der individuelle Verbrauch berücksichtigt, sondern unter der Annahme von standardisierten Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzerverhalten wird dieser berechnet.
Zusätzlich zum Endenergieverbrauch wird auch der Primärenergieverbrauch bewertet.
Im Gegensatz hierzu berücksichtigt der Energieverbrauchsausweis den individuellen Verbrauch.
Dieser ist besonders von dem Energieverhalten der Bewohner abhängig. So kann es sein, dass der Energieverbrauchskennwert stark abweicht.
Wann brauche ich welchen Energieausweis?
Wie bereits erwähnt, bestimmt das Baujahr sowie die Anzahl der Wohneinheiten, welcher Energieausweis gebraucht wird.
Zur schnellen Einordnung hilft folgende Abbildung:
| Baujahr bis 1977 | Baujahr ab 1978 | Neubau | |
| Bis zu 4 Wohneinheiten | Bedarfsausweis | Freie Wahl | Bedarfsausweis |
| Ab 5 Wohneinheiten | Freie Wahl | Freie Wahl | Bedarfsausweis |
Welche Unterlagen brauche ich?
Energiebedarfsausweis:
- Standort des Gebäudes
- Gebäudeinformationen (u.a. Baujahr, Wohnfläche, Gebäudetyp)
- Grundriss
- Geschosse des Gebäudes
- Länge der Wände
- Dach (Angaben zum Dachgeschoss, Dachdämmung)
- Keller (Angaben zum Keller)
- Fenster (Bauart der Fenster, Baujahr)
- Heizung (Angaben zur Heizungsanlage)
- Übergabesystem
- Warmwasseranlage
- Lüftungsanlage
- Photovoltaikanlage
- Solarthermie
- Gebäudekühlung
Energieverbrauchsausweis:
- Standort des Gebäudes
- Gebäudeinformationen (u.a. Baujahr, Wohnfläche, Gebäudetyp)
- Erneuerbare Energien
- Grundbauteile (Angaben zu Wanddicke Mauerwerk, Wanddämmung, Bodendämmung)
- Dach (Angaben zum Dachgeschoss, Dachdämmung)
- Keller (Angaben zum Keller)
- Fenster (Bauart der Fenster, Baujahr)
- Heizung (Angaben zur Heizungsanlage)
- Warmwasseranlage
- Lüftungsanlage und Gebäudekühlung
- Zeitraum und Verbrauchsdaten
Fazit
In unserem Blogbeitrag haben wir Sie darüber informiert, dass man zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen unterscheidet. Wir sind darauf eingegangen, wann welcher gebraucht wird und welche Unterlagen man für die Erstellung benötigt.
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]]>Der Beitrag Gebäudeenergiegesetz 2024 – was bedeutet es für Hauseigentümer? erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Es markiert einen Meilenstein für die energetische Zukunft von Gebäuden in Deutschland. Ziel des Gesetzes ist der Umstieg auf klimafreundliche Heizungen und der Abbau von Abhängigkeiten von fossilen Brennstoffen.
In diesem Blogbeitrag werden wir uns mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz beschäftigen. Wir zeigen, welche Konsequenzen dies für Hauseigentümer hat und werden auf die Maßnahmen eingehen, die Hauseigentümer ergreifen müssen, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz 2024 und warum wurde es eingeführt?
Das Gebäudeenergiegesetz zielt darauf ab, den Energieverbrauch von Gebäuden in Deutschland zu reduzieren. Das große Ziel ist die Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Das Gesetz gilt sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude.
Indem die energetische Effizienz von Neu- und Bestandsbauten verbessert wird, soll das Gesetz einen wesentlichen Beitrag zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen leisten und gleichzeitig den Gebäudebestand fit für die Anforderungen der Zukunft machen.
Was bedeutet das Gebäudeenergiegesetz für Hauseigentümer?
Für Hauseigentümer bringt das Gesetz eine Reihe von Anforderungen mit sich, die es zu beachten gilt. Wir unterscheiden im Folgenden zwischen Neubau und Bestandsbauten.
Anforderungen an Neubauimmobilien:
Ab Januar 2024 dürfen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen installiert werden, die mindestens zu 65% erneuerbare Energien nutzen. Anders ist es bei Neubauten, die in Baulücken errichtet werden. Hier sind längere Übergangsfristen vorgesehen.
Anforderungen an Bestandsimmobilien:
Die wichtigste Nachricht für Hauseigentümer von Bestandsimmobilien ist zunächst: wenn eine Heizung funktioniert und sie auch repariert werden kann, darf diese nach wie vor weiter betrieben werden. Eine Pflicht zum Einbau einer Heizung, die mit 65% erneuerbare Energien betrieben wird, besteht nur, wenn eine neue Heizung eingebaut werden muss.
Welche Übergangsfristen für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es?
Dreh- und Angelpunkt für die Übergangsfrist ist die kommunale Wärmeplanung. In Großstädten (ab 100.000 Einwohner) soll diese ab dem 30.06.2026 vorliegen, für kleinere Kommunen (bis 100.000 Einwohner) soll diese ab dem 30.06.2028 vorliegen.
Mit dieser kommunalen Wärmeplanung sollen Hauseigentümer Klarheit bekommen, ob die Energieversorgung künftig z.B. per Fernwärme erfolgen kann oder eine dezentrale Energieversorgung, wie z.B. durch eine Wärmepumpe, erfolgen soll.
Welche Vorgaben gibt es, wenn eine Heizung im Bestandsgebäude ausgetauscht werden muss?
Wenn eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss und eine Reparatur nicht möglich ist, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Solange die Frist für die Wärmeplanung noch nicht abgelaufen ist, dürfen auch neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Diese müssen dann ab 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien, wie zum Beispiel Biogas oder Wasserstoff, nutzen.
- ab 01.01.2029: mindestens 15%
- ab 01.01.2035: mindestens 30%
- ab 01.01.2040: mindestens 60%
- ab 01.01.2045: 100%
Sollte hingegen bereits ein Wärmeplan in der Kommune bestehen, ist der Einbau von Heizungen mit 65% erneuerbaren Energien – sofern kein Härtefall besteht – laut Angaben des Ministeriums verbindlich.
Was bedeutet das Gesetz für Vermieter?
Der Einbau einer neuen Heizung gemäß des Gebäudeenergiegesetzes stellt eine Modernisierung gem. §559e BGB dar. Seit dem 01.01.2024 können Vermieter diese Modernisierung umlegen. Wenn für den Einbau einer neuen Heizung staatliche Förderungen in Anspruch genommen wurden, können bis zu 10% aufgeschlagen werden. Erfolgt der Einbau ohne staatliche Förderungen, bleibt die Umlage bei bis zu 8%.
Fazit
Das Gebäudeenergiegesetz stellt eine bedeutende Entwicklung im Bereich der energetischen Gebäudesanierung dar, welches auch einige Anforderungen an Hauseigentümer stellt. In unserem Blogartikel haben wir darüber informiert, welche Fristen hier einzuhalten sind und was dies konkret für Sie als Hauseigentümer bedeutet. Es ist wichtig, sich frühzeitig mit diesem Thema zu beschäftigen, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen und sich auch über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu informieren. Durch eine rechtzeitige Planung können Hauseigentümer nicht nur zur Erreichung der Klimaschutzziele beitragen, sondern auch langfristig von einer verbesserten Energieeffizienz und Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Weitere nützliche Tipps haben wir auch in einem früheren Blogartikel bereits für Sie zusammengefasst.
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]]>Der Beitrag Immobilienwert ermitteln: 5 wichtige Faktoren erschien zuerst auf Makler-Markus.
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]]>Der Beitrag Geheimtipps für Immobilieninvestoren: Aufstrebende Städte mit Zukunftspotenzial erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Geringes Angebot und hohe Nachfrage führen zu einem hohen Kaufpreis – dieses Gesetz kommt jedem Immobilieninvestor bekannt vor. Aber gibt es sie noch? Die Städte, wo sich investieren noch lohnt, die Lagen, die vielleicht noch unter dem Radar sind und vielleicht unbekannt? Und gibt es Städte, die vor allen Dingen auch in Zukunft beliebter werden? Wir haben uns auf die Suche gemacht und sind der Meinung: Ja, sie gibt es noch. Genau darum soll es in diesem Blogartikel gehen.
Die klassische Immobiliensuche
Wahrscheinlich kennen Sie dieses Problem. Hier und da haben Sie schonmal gehört, dass Immobilieninvestitionen ein sicheres Geschäft zum Vermögensaufbau sind und vor allen Dingen der Altersvorsorge dienen können. Und daran ist auch erstmal nichts auszusetzen. Sie sind der Eigentümer, haben die absolute Kontrolle, haben die Planbarkeit und Sicherheit durch die monatlich gezahlten Mieten und wissen, welche Investitionen auf Sie zukommen werden.
Sie recherchieren in Internetportalen, suchen in den Ihnen bekannten Lagen und stellen fest, dass eine hohe Anzahl der inserierten Objekte Ihren Anforderungen nicht entsprechen. Hoher Investitionsstau, z.B. für die energetische Sanierung oder zu geringe Anfangsrendite sind zwei der möglichen Gründe. Lagen zu finden, wo sich Immobilieninvestitionen lohnen, darum geht es in diesem Blogartikel. Wir schauen über die Stadtgrenzen Essens hinweg und stellen Ihnen einzelne Städte vor, wo vielleicht Ihre nächste Immobilieninvestition wartet.
Immobilienlagen schnell identifizieren
Zur Einordnung, welche Immobilienlagen besonders attraktiv sind, muss zuerst der Fokus geklärt sein und Klarheit bestehen, was für Kriterien erfüllt sein sollen. In diesem Beitrag widmen wir uns den Lagen, wo bis 2030 ein prognostiziertes Preiswachstum von > 1,0% zu erwarten ist.
Der attraktive Süden
Tendenziell ist vor allen Dingen im Süden der Bundesrepublik das größte Preiswachstum zu erwarten. Neben der Landeshauptstadt Bayerns, München, sind auch die umliegenden Städte besonders attraktiv für Kapitalanleger. So ist hier der Landkreis Erding mit > 2 % hier Spitzenreiter. Auch die Landkreise Ebersberg und Landsberg am Lech schneiden hier besonders gut ab.
Der sichere Nordwesten
Im Norden und Westen der Bundesrepublik können Investoren vereinzelt auch mit einem hohen Preiswachstum rechnen. Spitzenreiter ist hier mit 1,9% der Landkreis Cloppenburg.
Augen auf bei den Immobilienlagen
In diesem Blog haben wir Ihnen einen kleinen Auszug gegeben und Ihnen die Spitzenreiter kurz präsentiert, jedoch gibt es da draußen dutzend weitere potenziell attraktive Immobilienlagen und wie wir bereits geschrieben haben, gibt es ganz individuelle Bedürfnisse. Wenn Sie einen ganz genauen Einblick haben wollen und Klarheit haben wollen, um die Immobilien zu finden, die zu Ihnen passen, empfehlen wir ein Strategiegespräch mit uns. So können wir eine fokussierte Suche gewährleisten und Sie sparen sich wertvolle Zeit für Ihre Suche nach dem passenden Objekt. Mit unserer Kompetenz können wir Ihnen einen Einblick in den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen geben.
Gerne würden wir Ihre Meinung hierzu hören! War dieser Beitrag hilfreich für Sie? Wenn Sie weiteres erfahren wollen, schreiben Sie uns gerne eine Mail an kontakt@makler-markus.de.
Quelle: Postbank Wohnatlas 2021
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]]>Der Beitrag Immobilien-Investment: Finden Sie die perfekte Lage für Ihren Anlegertyp erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Welche Lage ist die Richtige für Sie?
Wir werden oft gefragt, wo sich Immobilieninvestitionen eigentlich noch lohnen. Die Antwort ist ebenso einfach wie komplex: Es kommt darauf an.
Denn mit einer Immobilieninvestition sind unterschiedliche Erwartungen verbunden. Möchten Sie sie als stabile, leicht steigende Wertanlage besitzen und lange im Bestand halten? Oder möchten Sie auf eine schnelle Wertsteigerung spekulieren und dafür ein höheres Risiko eingehen?
Lassen Sie uns die verschiedenen Investorentypen betrachten.
Welche Investorentypen gibt es?
Vereinfacht gesagt, kann man in drei Gruppen unterscheiden:
Zuerst die „Altersvorsorger“. Ihre Motivation ist es, für die Rente vorzusorgen und Vermögenswerte zu schaffen.
Die zweite Gruppe sind die „Hobbyinvestoren“. Sie finden Freude an Immobilien und sind an einem soliden Bestandsaufbau neben ihrem Beruf interessiert.
Und dann gibt es die Champions League, die „Profiinvestoren“. Ihr Know-how und ihr Netzwerk ermöglichen ihnen einen umfangreichen Bestandsaufbau, von dem sie leben können.
Doch wo suchen die einzelnen Gruppen nach Immobilien?
Altersvorsorger suchen in erster Linie nach Eigentumswohnungen in A- oder B-Lagen. Ihr Interesse gilt der Sicherheit in allen Belangen, daher möchten sie auch bei der Auswahl der Lagen wenig riskieren und investieren deshalb in eher bekannten Lagen.
Für den Hobbyinvestor sind neben A- und B-Lagen auch C-Lagen von Interesse. Dadurch geht er zwar ein höheres Risiko ein, jedoch kann dies auch seine potenzielle Rendite steigern. Er wagt sich über die ihm bekannten Lagen hinaus und ist experimentierfreudig.
Der Profiinvestor schließlich ist in seinen Investitionsentscheidungen nicht mehr lagegebunden. Durch seine sehr hohe Risikobereitschaft strebt er nach einer hohen Rendite, damit er von den Einnahmen wirklich leben kann.
Fazit
Abschließend können wir festhalten, dass es sich lohnt, über den Tellerrand hinauszuschauen. Um Erträge wie ein Profiinvestor zu erzielen, muss man eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen und sich auch von bekannten Lagen lösen können.
Haben Sie Fragen, Anregungen, Wünsche? Dann melden Sie sich gerne bei uns unter kontakt@makler-markus.de
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]]>Der Beitrag Grüner Wohnen: Ihr Wegweiser zur energetischen Sanierung Ihrer Immobilie erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Wie kann ich eigentlich meine Immobilie energetisch sanieren?
Kaum ein Thema wird in der Immobilienbranche derzeit stärker diskutiert als das energetische sanieren. Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein, das heißt kein Weiterbetrieb mehr von fossilen Energieträgern ist das Ziel.
Doch wo stehen wir? Wie ist der Status quo?
Zunächst ein paar Fakten.
Laut dem statistischen Bundesamt werden 16,2 % der im 1. Halbjahr 2022 etwa 60.200 genehmigten Wohngebäude mit Gas versorgt. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2021, wo es noch 25,2 % waren, ist dies bereits ein Rückgang von knapp 36 %. Noch deutlicher wird es im Vergleich zum 1. Halbjahr 2019, wo noch 39,9 % der genehmigten Gebäude primär mit Gas versorgt werden. Also ein Rückgang von über 50 %.
Schauen wir uns an, wie derzeit der Mix der Energiequellen in Wohngebäuden in Deutschland ist.
Zur Erklärung: zu konventionellen Energieträgern gehören Öl, Gas und Strom. Zu erneuerbaren Energieträgern zählen Wärmepumpen, Solarthermie, Holz, Biogas sowie sonstige Biomasse.
Wir sehen einen sukzessiven Rückgang der konventionellen Energieträger und fast im gleichen Verhältnis eine Zunahme der erneuerbaren Energien. Doch dieser Trend ist auch notwendig, denn ab dem 01. Januar 2025 müssen erneuerbare Energien einen Anteil von 65 % an jeder neu eingebauten Heizung haben.
Die Zeit drängt also.
Doch welche Möglichkeiten haben Sie als Eigentümer oder potenzieller Eigentümer, ihre CO2-Bilanz zu verbessern
Hier ist eine große Spanne gegeben. Meine TOP 3 Maßnahmen sind:
- Die Einsparung geht bereits bei der Standortauswahl der Immobilie los. Stichwort hier ist die ÖPNV-Anbindung ihres Gebäudes.
- Umbau- und Instandhaltungsmaßnahmen spielen eine große Rolle, zum Beispiel durch die Nutzung von umweltfreundlichen Baustoffen.
- Der Ausbau der alten Öl- oder Gasheizung, hin zu den erneuerbaren Energien.
Diese werden zum Beispiel durch die KfW-Bank oder durch das BAFA stark gefördert.Bleibt zu sagen: Es müssen nicht nur die Photovoltaik-Platten auf dem Dach sein. Die CO2-Einsparung geht schon viel früher los.
https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/09/PD22_N056_311.html
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]]>Der Beitrag Unser Immobilienbewertungsratgeber 2024 erschien zuerst auf Makler-Markus.
]]>Immobilienbewertung: Wie werden Immobilien bewertet?
Viele Gründe können ausschlaggebend für eine Immobilienbewertung sein, so zum Beispiel ein Umzug, Erbfall oder Scheidung. Oder aber haben auch Dritte, wie beispielsweise die Bank, ein Interesse, die Immobilie, zur Einschätzung der steuerlichen Leistungen, zu bewerten.
Für die Ermittlung des Immobilienwerts sind in der Immobilienwertverordnung, kurz ImmoWertV, die einzelnen Verfahren geregelt. Runtergebrochen sind dies das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.
Wann findet welches Verfahren Anwendung?
Das Ertragswertverfahren ist das Verfahren, welches angewendet wird bei Renditeimmobilien, zum Beispiel bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Je nachdem, welche Art des Ertragswertverfahrens angewendet wird, werden hierfür der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die Einnahmen und Unterhaltskosten, der bauliche Zustand der Immobilie und der Vervielfältiger, welcher das Produkt aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ist, herangezogen. Unterschieden wird beim Ertragswertverfahren zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren, dem vereinfachten Ertragswertverfahren und dem periodischen Ertragswertverfahren.
Das Sachwertverfahren ist immer dann anzuwenden, wenn Erträge nicht ermittelt werden können, dementsprechend das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann. Maßgeblich für die Berechnung in diesem Verfahren sind der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten der Immobilie sowie der Außenanlagen. Dieses Verfahren bezieht sich auf die Bausubstanz und richtet sich nach dem Wiederbeschaffungswert der Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert der Immobilie aus Werten vergleichbarer Immobilien oder Grundstücken ab. Es wird oft auch die Maklermethode genannt, da es die häufigste Anwendung findet, da es das aktuelle Marktgeschehen sehr präzise widerspiegelt.
Unterschieden wird bei dem Vergleichswertverfahren zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren. Beim direkten Vergleichswertverfahren werden sehr vergleichbare Transaktionen aus der jüngeren Vergangenheit herangezogen, wodurch dann der mögliche Kaufpreis abgeleitet werden kann.
Das indirekte Vergleichswertverfahren hingegen kommt dann zur Anwendung, wenn es keine vergleichbaren Transaktionen gibt und somit das direkte Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann. Dann wird auf eine Kaufpreissammlung zurückgegriffen. Diese wird bei dem Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder dem Landkreis angefordert. Aus dieser Kaufpreissammlung kann dann der Wert der Immobilie ermittelt werden.
Wie sieht die Immobilienbewertung der Zukunft aus?
Die vorhin genannten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie sind vom Aufbau her alle sehr technisch. Selbstverständlich beeinflusst das Baujahr, der Grundstückspreis, die Gebäudeausstattung und vieles mehr die Einschätzung des Immobilienwerts. Doch sind es auch gerade äußere Faktoren, die wertbeeinflussend sind. Und auch unter dem Eindruck der derzeitigen wirtschaftlichen Situation, dem Ausbau der erneuerbaren Energien muss man auch hier neu denken.
Welche Potenziale für die Energiegewinnung liefert die Immobilie? Welcher Lärmpegel herrscht rund um die Immobilie und wie ist die Luftqualität an dem Standort? Wie ist die genaue Anbindung an den ÖPNV?
Diese und viele weitere Fragen spielen bei der Marktwerteinschätzung eine immer größere Rolle, die in unserer Einschätzung transparent und nachvollziehbar offen gelegt werden.
Der Beitrag Unser Immobilienbewertungsratgeber 2024 erschien zuerst auf Makler-Markus.
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